# 8 | 12 mai 2020

Fidicast #8 – Comment bien anticiper ses futurs travaux sur son objet ?

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Dans cet épisode, Julien Kern nous parle de l'importance de pouvoir anticiper ses futurs travaux sur son objet afin d'éviter d'éventuelles pertes d'argent. Il précise qu'avoir une vision à long terme est vraiment crucial, toutefois il est tout à fait possible d'échanger avec son gérant d'immeuble et trouver ensemble une solution adéquate.

Ce que vous allez apprendre dans ce Podcast

  • 0: 50 : L’importance d’avoir une vision à long terme selon son objet immobilier.
  • 3: 20 : Savoir identifier chaque type de problème pour y apporter les travaux adéquats.
  • 4: 00 : Des exemples de situations.
  • 5: 00 : Pourquoi il est essentiel d’anticiper ses travaux ?
  • 6: 10 : Anecdote personnelle, mise en situation.

Transcript complet du Podcast

Ce qui est important, est de placer la base de quoi il s’agit spécifiquement.

Planifier les futurs travaux de changement de carrelage dans un appartement et anticiper les travaux d’envergure sur une enveloppe complète de bâtiment, sont des sujets liés mais totalement différents.

Ce qui est très très important dans une analyse, quand vous avez un objet immobilier c’est d’avoir une vision à long terme. Ce qui est extrêmement difficile pour le gérant d’immeubles. S’il fait correctement son travail il va s’en occuper comme si c’était le sien.

Nous avons parlé dans un autre Fidicast du cycle de vie d’un immeuble et sur ce qu’un expert en estimation immobilière va généralement pouvoir vous donner. Je vous renvoie sur le Fidicast n°2 au sujet des différents métiers de l’immobilier, les 4 piliers. De mon côté, chaque immeuble, chaque entité, je les gère comme s’ils m’appartenaient. J’essaie de prendre la bonne décision pour le propriétaire. Quoiqu’il arrive, les décisions importantes sont toujours discutées avec le propriétaire. Je fonctionne, en “bon père de famille”, de façon à sauvegarder les intérêts de mes clients.

Il faut savoir aujourd’hui, et même si vous érigez un bâtiment totalement neuf, que vous aurez des questions à vous poser sur le long terme. Et même déjà, à ce stade, vous pouvez faire du provisionnement et discuter de l’amortissement de différents éléments constructifs de votre immeuble sur les 25 prochaines années, par exemple. Mais ce n’est pas la réalité du parc immobilier que je gère. Personnellement, j’ai des objets qui ont plusieurs décennies : 30, 40, certains 50 ans, voir plus encore, sur lesquels il y a eu du “taconnage” qui s’est fait pendant plusieurs années. À juste ou à mauvais titre, je ne juge pas, car c’était peut-être pour des raisons financières…

Mais, à un moment donné, il très important de partager avec le gérant d’immeubles l’objectif à long terme. Est-ce que c’est un objet que je vais conserver ? Est-ce que c’est un objet que je souhaite transmettre dans le cadre de ma succession ? Est-ce que c’est un objet que je souhaite juste entretenir et vendre ? Est-ce que je n’en ai aucune idée ?

Sachant que nous avons un assortiment d’objets à gauche et à droite, généralement le gérant d’immeubles aura plusieurs options à vous proposer. Il faut savoir que ce sont des travaux pour lesquels il y a des incidences fiscales sur lesquelles le gérant peut vous conseiller. Mais, normalement, il s’adressera, soit par votre entremise soit par celle d’experts internes ou en externes à sa régie, à un expert fiscaliste, parfois un avocat fiscaliste quand c’est nécessaire et puis surtout à un architecte ou à un directeur de travaux compétent pour faire ces analyses.

Il est donc très important d’avoir une vision, et si vous ne l’avez pas, c’est l’occasion de passer un moment agréable avec votre gérant et d’en discuter. Cela aura aussi des répercussions sur votre état locatif et donc sur votre revenu. Il faut que les travaux soient bien faits. Il y aura une part qui sera de l’entretien différé et une part qui sera vraiment de la plus-value. Comment faire cette distinction ? Ce sont des choses auxquelles votre gérant d’immeubles peut répondre, c’est vraiment le point d’entrée.

Après, il s’agit d’analyser les pathologies de l’immeuble. Les problèmes de moisissure qui apparaissent, par exemple. Il ne suffira pas de donner juste un petit coup de peinture sur votre mur pour les régler. Peut-être qu’il faudra anticiper et qu’à ce moment-là vous allez pouvoir économiser de l’argent. Ce qui est très en vogue maintenant est qu’il y a passablement de subventions qui sont érigées par nos autorités. C’est vraiment une très bonne chose. Mais cela nécessite des autorisations, communales et cantonales, qu’il va falloir gérer. Il va falloir faire des certificats, par exemple des CECB, ou des analyses dans le cadre de l’amiante. Ce sont des choses que votre gérant d’immeubles doit absolument maîtriser, même si ce n’est pas lui qui les fait en direct.

Je prends un exemple concret : vous avez une chaudière à mazout qui date de 1967, elle arrive en fin de vie et vous avez un avis d’assainissement qui est ordonné par l’organe de contrôle. Ce problème a été pointé par votre ramoneur, qui vous a alerté du problème et vous devez concevoir une nouvelle chaufferie.

Alors, que faire ? Garder la même énergie ? Passer au gaz ? Faire du chauffage à distance ? Quelles solutions existent ? Est-ce à moi de prendre contact avec un chauffagiste ? Est-ce que ce chauffagiste est porteur des maîtrises fédérales ? Est-ce qu’il est concessionnaire au gaz ? Est-ce qu’il peut activer un certificat CECB ? Vous voyez, là, vous allez avoir besoin de votre gérant, parce que lui va pouvoir vous sortir les données.

Nous avons besoin, par exemple, des consommations des trois dernières années sur les décomptes de chauffage : les kilowattheures, le mazout et/ou le gaz consommé. Des éléments que votre gérant d’immeubles va pouvoir donner et qui entrent dans le cadre de votre contrat. Après, cela peut être compris dans les honoraires ou pas, c’est une autre question, mais, c’est quelque chose qui est très important.

Et pourquoi je vous parlais de l’anticipation des travaux ? Parce que tout d’un coup, vous vous dîtes : « Peut-être que j’avais pensé à faire une isolation périphérique de la façade de l’immeuble et donc j’ai pensé à isoler mon immeuble ». Mais au début vous ne l’avez pas fait, alors vous vous êtes dit : « Je fais ma chaufferie ». Vous avez donc fait un échange un pour un. Au final, si vous aviez anticipé cette isolation périphérique dans le cadre de la commande, vous auriez pu faire les travaux en même temps et abaisser la puissance de consommation du chauffage.

Je prends aussi l’exemple de saisir une opportunité. Dans le cadre d’une installation de chauffage à mazout vous avez, par exemple, une grosse citerne prismatique de 55’000 litres. C’est un peu le standard sur les anciens immeubles locatifs qui ont une trentaine ou une quarantaine d’années. Un changement d’énergie peut vous libérer la place prise par la citerne et vous procurer une ressource via des locaux supplémentaires. Cela ne fonctionnera peut-être pas dans tous les cas de figures mais, il y a un intérêt pour vous en tant que propriétaire. Vous allez gagner de la place qui peut être mise en valeur et, donc générer un revenu supplémentaire. C’est une réelle opportunité.

Je vais vous donner une anecdote personnelle. J’ai repris un mandat de gestion dans l’ouest lausannois, sur lequel le précédent régisseur a cessé ses activités. Etant actifs dans l’ouest, le mandat nous a été confié. Et en fait, nous nous sommes rendu compte que, quelques années auparavant, le propriétaire a fait réaliser la rénovation de l’ensemble de ses fenêtres. Un travail extrêmement bien fait, un double vitrage à l’argon qui, en cas de rénovation PVC, est un peu le standard.

Mais ce propriétaire me dit : « J’ai eu des bonnes expériences de travaux et je souhaite maintenant faire une isolation périphérique de cette façade ». Alors nous nous déplaçons immédiatement sur place avec les différents maîtres d’état et nous nous rendons compte que le propriétaire, avec son mandataire et le prestataire, ont posé ces fenêtres mais n’ont pas prévu de sur-cadre et une tablette démontable.

Ce qui fait que, nous allons pouvoir réaliser l’isolation périphérique de façade mais nous n’avons pas pu revenir – je ne vais pas rentrer trop dans les détails techniques – avec le retour d’isolation sur cadre et les tablettes, car elles étaient déjà posées et n’étaient pas démontables. Si nous avions anticipé les zones à problèmes, en disant : « Cette année je n’ai pas les moyens de faire les deux travaux en même temps », ce n’est pas grave, nous commençons, par exemple, par les fenêtres. Ce qui était le plus urgent.

Nous aurions prévu des tablettes démontables et des sur-cadres, pour que dans X années, quand nous poserons le périphérique de façade, nous puissions venir nous appuyer dessus. Vous voyez, c’est un exemple concret d’anticipation de travail. Dans notre entreprise, nous venons de différents domaines techniques de l’immobilier ; du chauffage, de la ventilation, de l’électricité ou du sanitaire. Ce qui fait que nous avons des connaissances, certes basiques, mais qui peuvent vous amener à économiser de l’argent dans le futur.

Elisa Pedretti

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