Mesures COVID-19 – 17 mars 2020

Dans le cadre des recommandations sanitaires et par responsabilité citoyenne, notre équipe se déplacera à votre domicile et/ou commerce que dans les cas d’urgence ou d’état des lieux (sous conditions). Notre agence est à votre disposition par téléphone ou par courriel.

Nous vous remercions par avance de nous contacter en mesurant le degré d’urgence afin de ne pas surcharger notre service technique.

En effet, avec un nombre important de locataires présents dans les immeubles nous nous concentrons sur les éléments techniques nécessaires.

Sincèrement, nous vous assurons que notre équipe est motivée et organisée afin de gérer les immeubles dans les meilleures conditions possibles.

Nous ne nous attendons pas à ce que nos processus soient interrompus, mais nous devons souligner qu'il peut y avoir des délais de réponse retardés au cours des prochaines semaines.

Merci pour votre compréhension et cordiaux messages.

Fidimmobil Lausanne SA à Renens.

# 7 | 20 mars 2020

Fidicast #7 – Entre médiation et intransigeance envers vos locataires

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Dans cet épisode, Julien Kern nous parle de son rôle de gestionnaire d'immeuble et de tout ce que cela implique pour correctement représenter le propriétaire tout en maintenant une bonne entente entre tous les partis.

Ce que vous allez apprendre dans ce Podcast

  • 0: 55 : Le gérant d’immeuble joue un rôle essentiel en tant que médiateur
  • 1: 20 : Locataires et propriétaires ont des attentes différentes, le gérant d’immeuble doit pouvoir s’adapter en fonction de chacun et adopter un comportement adéquat
  • 3: 40 : Il est important d’instaurer une écoute réciproque et un climat de confiance avec chaque partie
  • 5: 05 : Quelles sont les conséquences d’une intransigeance envers un locataire ?
  • 6: 00 : Dernière problématique à prendre en compte ; l’ambiance dans un immeuble

Transcript complet du Podcast

Cela fait maintenant quelques années que je pratique ce travail et, ce qui me paraît important, est la façon dont on assimile et on comprend les gens. Sur un autre Fidicast, j’expliquais que vous avez toujours des locataires et des propriétaires qui sont comme deux rouages. Quand le gérant d’immeubles intervient dans les relations humaines, c’est un peu comme ajouter de l’huile qui va faire en sorte que ces rouages fonctionnent.

On est dans une situation où il y a des parties différentes, qui n’ont pas forcément les mêmes attentes et donc il y aura automatiquement des incompréhensions entre eux, sans nécessairement parler de conflit.  C’est comme dans le domaine du travail, entre collaborateurs et employeurs. Dans tous les liens sociaux, peu importe lesquels, il y aura cette distinction. Ce que j’ai remarqué, c’est que la façon dont vous allez recevoir une demande d’un locataire ou d’un propriétaire, va automatiquement influencer la façon dont un cas va être traité.

Dans le cadre de mon métier, je participe à différents demi-groupes au sujet des médiations où on essaye de pratiquer la conciliation. C’est très pratique parce que, généralement, nous ne sommes pas directement impliqués et on donne juste notre avis.

Je ne vais pas trop rentrer dans les détails, car on est tenus par le secret professionnel, mais, en ayant traité passablement de dossiers de manière hebdomadaire, on se rend compte, qu’effectivement, vous allez avoir deux optiques. Si vous êtes propriétaire, vous allez confier votre objet à un mandataire en lui insufflant une certaine politique. Il peut être d’accord ou pas, mais c’est vous le mandataire et il devrait suivre vos instructions et directives.

Alors c’est sûr que, si vous avez affaire à un gérant d’immeubles qui est fatigué ou qui est agressif et qui n’a plus le temps de prendre en considération les gens, au bout d’un moment, cela va coincer. Je ne dis pas qu’il va mal faire son travail, mon but n’est pas d’être péjoratif ou de critiquer ce qui se fait, mais c’est de considérer que, si un locataire a un problème, la façon dont votre gérant d’immeubles va le traiter, va quand même tout de suite influencer la procédure.

C’est des choses que j’ai vues et rencontrées même au sein de ma propre entreprise. Vous pouvez avoir une banale problématique de frigo qui gèle les aliments qui peut dériver jusqu’à une procédure devant un tribunal de 1ère instance. Parce que, on a utilisé des mots qu’il ne fallait pas, on n’a pas répondu au courrier quand il le fallait, on a utilisé une lettre type ou on était agressif. Alors qu’il suffisait simplement de prendre 10 minutes et de se rendre sur place pour régler le problème. Peu importe de savoir, à ce stade-là, qui a raison ou pas. Je dirais qu’on essaye toujours, et cela part des valeurs profondes qu’on a, de d’abord tenter de s’écouter réciproquement.

Donc moi, je suis là en tant que gérant d’immeubles pour représenter et défendre les intérêts du propriétaire, coûte que coûte. Mais, il y a une façon de le faire, parce que vous avez affaire à un locataire qui a des droits aussi, selon le Titre huitième du Code des obligations. Le locataire a en effet beaucoup de possibilités d’agir, mais on ne va pas rentrer dans les termes légaux, car cela sera à l’occasion d’un autre podcast.

Un jour on a fait l’analyse pour un propriétaire prospect et on lui a expliqué notre philosophie. Il m’a dit :  « écoutez, Monsieur, c’est très bien ce que vous faites mais je crois que je ne vais pas vous confier le mandat, parce que vous n’êtes pas assez agressif et vous êtes trop du côté du locataire ». Je suis tombé des nues parce que j’expliquais, justement, que mon objectif était de lui éviter des problèmes. On va toujours essayer de privilégier la médiation, dans le respect des intérêts du propriétaire, bien entendu, mais en restant sur un ton courtois et, surtout, en prenant en considération les conséquences qu’une intransigeance pourrait avoir.

Quelles sont les conséquences d’une intransigeance ?

Je reprends mon exemple du frigo. Si vous répondez, pour une raison X ou Y : « non, ce frigo va très bien, c’est votre faute s’il gèle les aliments, vous avez qu’à le dégeler plus souvent », le locataire peut se braquer et va aller trouver un mandataire externe. Celui-ci va commencer à éplucher les conditions, les contrats cadres, regarder s’il y a une formule de modification lors de la conclusion du bail à l’entrée du locataire ou s’il y a peut-être d’autres défauts. Tout d’un coup, pour un banal problème de frigo, que vous auriez pu résoudre très rapidement, vous vous retrouvez avec une procédure, la contestation du loyer initial ou le rendement abusif, plus encore des demandes pour des défauts. Voilà les conséquences d’une intransigeance.

La problématique est aussi l’ambiance que vous allez avoir dans un immeuble, surtout, si dans un immeuble vous avez une problématique dont, en tant que propriétaire, vous n’êtes pas au courant. Quand il y aura, par exemple, des hausses de loyer à faire dans le cadre de travaux à plus-value ou dans le cadre d’une modification du taux hypothécaire national de référence, tout d’un coup vous allez avoir une montée de bouclier. Pourquoi ? À cause de l’ambiance que le gestionnaire ou le gérant d’immeubles à crée dans votre immeuble. Faites donc très attention à ce point, mesurez et donnez des instructions à votre gérant d’immeubles, sur comment est-ce que vous voulez que les cas soient traités, bien sûr dans le cadre du respect de vos droits.

Julien Kern

Julien Kern

Gestion complète de l'immobilier commercial, industriel ou résidentiel en Suisse romande.

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