# 6 | 17 juin 2019

Fidicast #6 – Quel type de gérance choisir

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Dans cet épisode, Julien Kern nous parle des différents types de gérance qui existent et quelle est la gérance que vous devriez choisir en fonction de vos attentes et de votre philosophie de propriétaire immobilier.

Ce que vous allez apprendre dans ce Podcast

  • 0:50 : Vous devez connaître votre philosophie de propriétaire.
  • 1:15 : Certaines gérances ont des points forts très marqués.
  • 2:00 : Les questions à se poser lorsque vous souhaitez mettre votre bien sur le marché.
  • 3:00 : À propos des gérances dites à 360° et leur principal avantage.
  • 4:10 : Quels sont les éléments importants pour vous lorsque vous souhaitez confier votre bien immobilier.
  • 5:30 : Quelques cas plus spécifiques qui existent pour vous.

Transcript complet du Podcast

Quelles sont les différents types d’agences immobilières qu’on peut trouver. Quels sont les avantages et les différences de chacune ?

Cela va dépendre de votre philosophie. « Déjà, est-ce que vous êtes à l’aise dans le milieu immobilier ou pas ? ». Vous avez des propriétaires, qui maîtrisent bien leur sujet et qui ont déjà quelques immeubles.

Et puis vous avez des propriétaires qui, peut-être dans le cas d’une succession ou dans le cas d’une nouvelle acquisition, rentrent dans le domaine immobilier.

Tout d’abord, il faut savoir qu’il y a des agences immobilières qui sont extrêmement pertinentes dans le cadre de la mise en valeur.

Vous avez par exemple un objet qui est vide que vous mettez sur le marché pour la première fois. Cela peut être un appartement, un local commercial ou industriel. Mais on va parler d’appartements parce que c’est ce qui est le plus commun dans le cadre de ce Fidicast.

Ces agences immobilières vont être extrêmement puissantes pour aller sur le marché et pour faire en sorte que vous ayez des premiers locataires qui rentrent.

Il y aura plutôt une approche publicité, marketing, présence, connaissance de l’objet. Mais derrière il faut qu’il y ait une excellente préparation, parce qu’une fois que les gens auront visité et qu’ils voudront postuler pour un logement, il faudra avoir tout l’administratif derrière pour faire les vérifications.

Quels sont les questions à se poser lorsque vous mettez un objet sur le marché.

  • C’est à quel moment ?
  • À quel prix ?
  • Sous quelle condition ?
  • Quel type de baux à loyer allez-vous pratiquer ?
  • Quel type de loyer allez-vous pratiquer ?
  • il y a des visites qui vont être organisées : est-ce que ces visites seront organisées la journée, le soir, le week-end ?
  • Est-ce que ce sont des visites physiques ou virtuelles ?
  • Est-ce qu’il y a une remise de dossier ?
  • Qui réceptionne ces locataires ?
  • quid des questions relatives aux charges et aux frais accessoires ?
  • Est-ce que la personne qui fait visiter sait déjà répondre à des questions pratiques?
  • Est-ce que vous allez les recevoir directement dans les logements ?
  • Est-ce qu’il y aura une porte à cabine extérieure ?
  • Est-ce que vous allez offrir un café ou pas ?

Vous voyez, tout cela, c’est de la logistique qu’il faut prévoir.

Puis quand le locataire aura postulé, il faudra le réceptionner derrière.

  • Est-ce que le dossier sera traité dans les 48 heures ?
  • Comment est-ce que l’analyse complète du dossier est faite ?
  • Comment est-ce que vous allez faire la sélection, la discrimination économique ou pas des locataires ?

Il va falloir penser à toutes ces choses-là.

Et puis il y a des agences, ce qui est le plus commun et que j’appelle une gérance à 360°. Elles ont une gestion intégrale de vos objets et c’est ce qu’on fait chez nous. C’est-à-dire que chez nous, vous avez un interlocuteur ou au maximum deux, pour pouvoir gérer l’entrée de votre locataire, que votre appartement ou votre immeuble soit vide ou pas, jusqu’à la revente de votre objet.

Alors après on pourra s’associer ou pas avec des professionnels, soit à l’interne de la régie, ou avec des mandataires externes. Mais vous, vous avez qu’un seul interlocuteur et c’est ce que j’appelle le ‘’médiamaticien’’ de l’immobilier qui, effectivement, dans le cadre de la régie, pourra vous conseiller de A à Z.

En qualité de propriétaire ou de futur propriétaire au sein de l’agence, vous n’aurez qu’un interlocuteur.

On a parlé de la gérance à 360°, qui regroupe les 4 métiers de l’immobilier. Si cela vous intéresse, je vous invite à aller écouter le Fidicast n°2 sur lequel on décrit ces 4 différents métiers dans le cadre de l’immobilier.

Le sujet qui nous intéresse maintenant, est la gérance immobilière pure.

Quand vous êtes à la recherche d’une régie immobilière ou d’un régisseur, quelqu’un qui s’occupe de vos revenus locatifs ou de votre objet à louer, il faut savoir quels sont les éléments qui sont importants pour vous.

Est-ce que vous allez avoir besoin d’un gérant d’immeubles qui va s’occuper surtout de la mise en valeur ? Quelqu’un qui s’occupe de la gestion technique ? Quelqu’un qui est très bon dans la gestion financière ? Ou est-ce que vous allez privilégier encore quelqu’un qui a une réponse rapide à vos demandes et/ou à celles de vos locataires ?

Il ne faut pas oublier que vos locataires, c’est le nerf de la guerre.

Si vous n’avez pas de locataires, vous n’avez pas de revenu et, si le gérant n’a pas de locataires, il n’a pas de loyer, donc pas d’honoraires. Donc finalement, on est tous sur la même longueur d’onde.

Vous aimeriez que votre gérant d’immeubles soit qualifié dans tout ces domaines. Il est important d’être précis là-dessus et il faut vraiment se poser les bonnes questions dans le cadre de l’acquisition d’un mandat, quand vous allez chercher un mandataire : comment est-ce qu’il règle ce genre de choses ?

La plupart des régies sont heureusement très bien équipées à l’interne pour répondre à ces différentes attentes. Soit avec des collaborateurs à l’interne, soit en s’entourant de collaborateurs ou des spécialistes externes.

Mais vous finalement, vous n’avez qu‘un seul interlocuteur, qu’un seul numéro, qu’un seul email et c’est que celui-ci qui pourra vous accompagner.

Après il y a des gens qui travaillent de manière très spécifique, comme par exemple ceux qui font de la recherche d’appartements pour autrui.

Ce sont des gens qui ont certainement des connaissances et des compétences, même dans la gérance immobilière, mais c’est n’est pas leur travail. Ils vont se positionner pour un locataire en disant qu’ils vont leur trouver un appartement. Ces gens ont tissé des liens avec des régies immobilières pour vraiment trouver le bon objet, au bon endroit, au bon moment et au bon prix.

Donc c’est un petit peu des chasseurs de tête, pour vous trouver un objet. C’est des gérants qui vont effectivement fonctionner comme une « interface ».

Parce qu’en tant que propriétaire, vous pourriez vous dire : « je cherche un locataire alors je ne vais pas m’adresser à une régie, mais je vais m’adresser à quelqu’un qui me trouve des locataires ». Mais ce ne sont pas toujours des gérants d’immeubles.

Après vous allez pouvoir trouver, par exemple, un directeur de travaux. Il y a des gens qui sont extrêmement compétents pour la gestion de travaux et qui ne font que cela depuis des décennies.

Quand on a des locataires en place, il faut gérer un architecte pour les travaux et il faut se demander s’il est possible de répercuter des hausses de loyer ou pas. Il y a des demandes à faire au niveau des différents bureaux techniques communaux et cantonaux. Mais cette personne, ne connaîtra peut-être pas bien le droit du bail ou elle ne saura pas les dispositifs qui faudra prendre au niveau des demandes de baisse de loyer des locataires en fonction des travaux.

Le mieux, à ce moment-là, c’est de s’adresser à une régie spécifique, qui va avoir un directeur de travaux en interne ou alors, vous vous adressez qu’à des spécialistes.

C’est vraiment par rapport à votre feeling de propriétaire. Donc analysez bien : est-ce que j’ai un interlocuteur qui gère le tout ou est-ce que je m’adresse à des spécialistes que je recompose après coup ? C’est votre libre choix mais il faut que vous soyez conscient de tout ce qui existe.

Julien Kern

Julien Kern

Gestion complète de l'immobilier commercial, industriel ou résidentiel en Suisse romande.

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