# 5 | 2 mai 2019

Fidicast #5 – les honoraires de gérance

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Dans cet épisode, Julien Kern nous parle de la façon dont est généralement constitué vos honoraires de gérance et des premières actions à entreprendre lorsque vous souhaitez éventuellement mettre votre bien en gestion.

Ce que vous allez apprendre dans ce Podcast

  • 0 :55 : L’activité de gérance est une activité de mandat.
  • 1 :25 : Comment sont basés les honoraires de gérance
  • 2 :00 : En fonction de quoi est calculé le pourcentage de votre état locatif?
  • 2 :35 : Pour quelle raison est-il important de connaître la situation de votre objet?
  • 3: 55 : Comment se décomposent généralement les honoraires de gérance?
  • 5: 00 : Quels sont les documents à préparer avant d’aller voir une gérance?
  • 7: 10 : Que se passe-t-il si votre bien est déjà sous gestion?
  • 8: 15 : À quoi faire attention lorsque vous recevez des offres de gérance?
  • 9: 05 : La principale raison qui pousse un propriétaire à changer de gérance
  • 11: 20 : Quelques services supplémentaires que votre régie peut vous proposer
  • 11: 50 : Pourquoi préparer une liste de vos attentes avant de demander des offres?

Transcript complet du Podcast

L’honoraire de gérance est un sujet de base et il y a différentes manières de l’aborder.

L’activité de gérance est une activité de mandat. La première chose à savoir est que l’activité du gérant d’immeubles est basée sur un système d’encaissement (un pourcentage ou des points) et génère un certain revenu. C’est-à-dire un loyer brut, qui est composé d’un loyer de base plus les acomptes des charges.

Tous les montants perçus constituent ce qu’on appelle « un état locatif ».

Généralement, plus l’état locatif est élevé, plus nous avons un honoraire en pourcentage qui est faible et plus l’état locatif est bas, plus nous avons un honoraire sur les sommes perçues qui est élevé.

Si c’est la première fois que vous avez affaire à une gérance d’immeubles, il est très important de savoir votre état locatif. Combien de logements et combien vous percevez de loyer, pour que le régisseur puisse établir un devis indicatif.

Par contre, comme on en a parlé lors d’un autre podcast, on ne peut pas vous donner un devis de base juste avec les éléments que je viens de mentionner. C’est juste un ordre d’idée du prix d’approche. Il est en effet très important de pouvoir avoir une analyse globale de l’objet.

Si vous voulez mettre en gestion un objet à un endroit isolé du Jura vaudois, par exemple, cela ne sera pas la même chose qu’un immeuble en gestion au cœur d’une grande ville de la Suisse romande.

Ce qui ne veut pas dire qu’il est impossible de gérer l’objet situé à la campagne, mais cela aura une incidence sur les interventions. Si vous gérez un petit immeuble locatif de 4 appartements ou de 40 appartements, il y a certaines opérations qu’on peut aisément regrouper, ce qui aura une influence sur la tarification.

Pour résumer : un état locatif génère des montants, ces montants vont donner une fourchette et dans cette fourchette on pourra donner un pourcentage sur ce que coûte l’honoraire de gérance.

Chaque fourchette est à adapter en fonction de la situation, de la difficulté de et de la spécificité de l’objet.

Ce qu’il faut en outre savoir, c’est que ce mandat est juste une part de gâteau. On va dire que ce gâteau représente le 100 % et on peut le décomposer avec la base du mandat.

La base du mandat, c’est-à-dire l’infrastructure, la logistique et le personnel représente le 30 % du gâteau. Après vous avez la gestion locative, qui représente à peu près le 25 %, la gestion financière représente 20 % et enfin la gestion technique qui représente aussi les 25 % restants.

Il y a certainement d’autres régies qui travaillent différemment. C’est un petit peu « à la carte ». C’est-à-dire qu’il y a toujours une gestion de base, mais vous pouvez aussi avoir un système de gestion uniquement locatif ou uniquement technique voire financier.

Bien sûr que dans l’idéal il faudrait avoir une gestion complète, mais tout est à décider avec le propriétaire du bien, en adéquation avec ses capacités et le type d’objet, qu’il soit d’habitation, commercial ou mixte.

Si je décide un jour de confier mon bien à une gérance immobilière, est-ce que j’arrive les mains dans les poches ou est-ce qu’il y a des documents préalables à fournir ? Est-ce qu’il y a une préparation à faire ?

Cela va vraiment dépendre du feeling de chaque propriétaire. Certains vont d’abord faire une première approche téléphonique, pour expliquer le casus et pour savoir s’il y a de la disponibilité pour prendre le mandat.

Parce qu’il se peut que l’objet en question soit tellement particulier, qu’à ce moment-là, un professionnel qualifié vous orientera soit sur un spécialiste ou un concurrent confrère qui peut s’en occuper.

Après ce petit téléphone préalable, qui dure 5 à 10 minutes, il s’agit de se déplacer directement sur l’objet. Cela permet d’apprécier l’objet et de se rencontrer parce que je pense que les échanges humains sont importants.

Il faut déjà qu’on ait un bon feeling réciproque et, à partir de là, ce sont les documents de base qu’il faudrait avoir avec soi : un état locatif, se renseigner sur la technique de l’immeuble, etc.

S’il n’y a jamais eu un mandat de gérance, il s’agit peut-être aussi de lister les problématiques qu’on peut rencontrer. Est-ce que c’est un immeuble qui fonctionne bien ? Est-ce qu’il y a du vacant ou pas ? Et puis, si c’est un immeuble qui est déjà en gestion, il s’agit de prendre des éléments liés à celui-ci avant d’étudier le projet en toute transparence avec le propriétaire.

Donc, d’abord c’est les documents de base proprement dit et puis, si le propriétaire le souhaite, on fait volontiers une visite d’un ou deux logements représentatifs pour se faire une idée. À partir de là, on peut très rapidement être à même de faire une offre globale, en toute connaissance de cause. Cela évite de revenir plusieurs fois et tout le monde y gagne du temps.

Ils existent aussi des propriétaires qui décident de ne pas venir et qui disent « j’ai une personne, un service de conciergerie, qui s’occupe de la gestion sur place » On n’est en effet pas obligés de venir en tant que gérant d’immeubles, on peut très bien aussi venir en tant qu’expert, par souci de discrétion.

On peut aussi arriver sur un bien sans avoir une voiture qui est « brandée » au nom de la régie. Pas tous les propriétaires ont envie que l’on sache que la gestion de leur bien est confiée à un tiers. Donc c’est aussi quelque chose qu’on peut faire très volontiers.

Quand je suis propriétaire immobilier et que je reçois plusieurs offres de gérance, à quoi je dois faire attention ?

Je dirais que, comme toute soumission ou tout contrat, il faut pouvoir comparer ce qui est comparable.

De prime abord, rapportez-vous au feeling que vous avez eu avec la personne, votre interlocuteur. Est-ce que la personne qui est venue est votre interlocuteur de base ou est-ce que c’est un commercial ?

Il y a des grosses structures compétentes qui ont un commercial qui va venir pour vous démontrer pourquoi son entreprise est la meilleure. Admettons que vous partez sur cette option-là, vous allez après être confié à un gérant d’immeubles, à un gérant technique ou à une gestionnaire d’immeubles.

Donc vous pouvez avoir affaire à plusieurs interlocuteurs sans forcément le savoir et il faut se poser les bonnes questions comme par exemple de savoir si les collaborateurs sont là depuis longtemps ?

Parce que la remarque que l’on reçoit des propriétaires qui font appel à nos services est souvent la même : « je change, non pas parce qu’ils faisaient du mauvais service mais parce que j’ai un gérant d’immeubles qui change tous les 6 mois et je dois à chaque fois recommencer toute l’historique ».

Ceci est quelque chose sur laquelle on essaie de faire particulièrement attention.

Il est difficile d’être généraliste sur ce podcast parce que, forcément, on va essayer de voir ce qui fonctionne bien et moins bien ailleurs.

Mais c’est comme si je confiais ma gestion médicale à un médecin et puis à chaque fois je devais avoir affaire à un autre médecin parce que je m’adresse à une clinique. Cela devient compliqué.

Tandis que mon médecin de famille, cela fait 20 ans que je le suis, donc je n’ai pas besoin de lui expliquer à nouveau tout mon historique.

Sans faire de parallèle avec la santé, c’est important que vous ayez un suivi. Et pour revenir à la question de base « à quoi dois-je faire attention ? », la réponse est de savoir si votre interlocuteur, sera encore votre interlocuteur la prochaine fois ou pas.

Une autre question importante à se poser est : « est-ce que dans le cadre du devis, cet interlocuteur s’est déplacé voir votre objet ou est-ce qu’il s’est basé que sur plan ? ».

Si vous avez fait une analyse préalable du dossier avec un expert en estimation immobilière et que vous avez un dossier qui est, vraiment, hyper bien documenté, il est possible de ne pas se déplacer.

Mais même encore, je trouve que c’est intéressant de se déplacer ne serait-ce que pour avoir le feeling sur place ou pas. C’est du ressenti.

Pour revenir au gâteau dont je vous ai parlé avant, est-ce que le contrat est décortiqué et décomposé en gestion de base, gestion financière, gestion locative et gestion technique ?

Après, si je pars sur ce mandat-là, est-ce que tout d’un coup je peux enlever la gestion technique, la rajouter ou pas ?

Après il y a la tarification : voir les dossiers, tous les détails et qu’est-ce qui est compris ou pas dans les honoraires.

La gestion de base représente le 100 % du gâteau dont je vous parlais, mais vous pouvez avoir des tranches supplémentaires. Ça veut dire que vous pouvez avoir de l’assistanat dans le cadre des travaux, comme aussi de l’accompagnement dans le cadre de la mise en valeur ou de futures grosses transformations.

Vous pouvez en outre avoir des activités qui présentent des honoraires spéciaux. À savoir si c’est compris ou pas dans le mandat. Donc il faut comparer. Une petite astuce serait de préparer un cahier de charges que vous présenterez à toutes les régies, de façon à ce qu’elles vous rendent une offre.

Parce que chaque régie immobilière, qu’elle soit membre d’une association professionnelle ou pas, a un type de contrat cadre et il n’est pas facile pour quelqu’un qui n’est pas averti, de pouvoir s’y retrouver. Pour tous les corps de métiers c’est un peu la même chose.

Premièrement, il faut se dire « j’ai une gestion, j’ai tant d’appartements qui rapportent tant. Combien ça va me coûter pour une gestion X en fonction de la part du gâteau ? ».

Après n’oubliez pas que c’est un mandat. Le mandat est résiliable en tout temps. Mais il est clair que si une régie immobilière fait un certain nombre d’investissements pour la gestion de votre objet, il peut y avoir certains frais financiers qui peuvent se rajouter. Je ne juge pas forcément cette pratique, mais c’est important de voir effectivement de quoi parle le contrat cadre.

Julien Kern

Julien Kern

Gestion complète de l'immobilier commercial, industriel ou résidentiel en Suisse romande.

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