Ce que vous allez apprendre dans ce Podcast

• 0 :35 : Les deux types de gérance qui existent sur le marché
• 1 :10 : Quelle est la capacité fondamentale d’un gérant d’immeubles
• 1 :50 : Les avantages d’une gérance qui existe depuis 50 ans
• 2 :20 : Les 3 options d’actions lorsqu’un client vient avec une demande
• 2 :50 : Les 5 domaines dans lequel le gérant peut avoir besoin d’un partenaire
• 5 :00 : L’avantage de solliciter votre gérant avant d’appeler un spécialiste
• 5 :35 : Comment se tissent des liens de partenariats entre experts

Transcript complet du Podcast

Quels sont les différents partenaires avec lesquels le gérant d’immeubles doit travailler ? Le point de départ à faire est qu’il existe deux types de gérances.

Vous avez une régie immobilière qui, sous son toit, dispose de compétences internes. C’est-à-dire que dans de grosses structures et grosses régies, il est tout à fait possible d’avoir des gens qui ont des formations juridiques comme des masters en droit ou même des avocats à l’interne.

Mais pas tous les bureaux ne peuvent pas se permettre ceci. Je dirais que, pour la majorité, le gérant d’immeubles fonctionne comme un couteau suisse.

C’est-à-dire que la capacité du gérant d’immeubles est de savoir rapidement et en fonction de la situation qui arrive, s’il peut la gérer lui-même ou se dire « je ne suis pas compétent, je regarde avec quelqu’un d’autre ».

D’un point de vue critique, la problématique est que quelquefois on a tendance à se dire « je suis capable de le faire », « je vais économiser à mon client tel et tel service ».

Mais est-ce que c’est réellement le cas ou pas ? Etant gérant d’immeubles, je pense qu’il est très important de reconnaître si on a atteint son seuil d’incompétence ou pas.

Ce qu’il faut savoir c’est que Fidimmobil Lausanne SA à Renens existe depuis plus de 50 ans. On a fêté en 2018, 50 ans d’entreprise. Vous pensez bien qu’il y a des relations contractuelles qui ont débuté, qui existent toujours et qui se terminent.

Comme dans toutes ces relations contractuelles, il y a des choses qui se passent extrêmement bien, puis des choses qui se passent moins bien. Il y a des bailleurs qui arrivent, des propriétaires qui confient leur(s) bien(s), des bailleurs qui partent, puis heureusement pour nous, des bailleurs qui sont là, dans le cadre même de successions ou dans le cadre de la gestion de leur patrimoine.

Pour nous c’est la meilleure reconnaissance possible, car au fil des années, on a réussi à construire un réseau qui nous permet de conduire à bien notre mission.

Donc mon travail, c’est de me dire : « on a un problème X, est-ce qu’on peut le gérer en interne ? Est-ce qu’on doit le gérer avec un spécialiste externe ? Ou est-ce qu’on le gère en interne, avec l’appui d’un spécialiste externe ? »

Il y a par exemple cinq domaines (non exhaustif) sur lesquels le gérant d’immeubles va avoir des appuis. Si je reprends mon exemple de couteau suisse, il a cinq lames différentes :

1. L’aspect comptable. Je ne parle pas de la comptabilité immobilière de base, mais des spécificités, des optimisations, des impôts à la source etc… Des documents officiels qui sont vraiment très spécifiques.
2. Les domaines de l’assurance. Le gros travail est de faire en sorte que l’objet soit évalué correctement. Il y a des assurances comme par exemple l’ECA (canton de Vaud), qui sont obligatoires dans certains cantons et pas d’autres. Je ne vais pas en faire une liste, mais chaque canton a sa spécialisation et on doit se questionner. « Comment est-ce que l’immeuble va être taxé, comment est-ce qu’il va être évalué, quelles pièces faut-il donner ? ». Ce qu’il faut savoir, est que le jour où vous avez un sinistre sur votre bien, le gérant d’immeubles a tout intérêt à ce que tout fonctionne relativement bien, de façon que vous puissiez prétendre aux indemnités. Il faut donc bien connaître le droit des assurances : les amortissements par rapport au locataire, les barèmes paritaires et de combien de pourcentages sont amortis par année en fonction de l’objet.
3. L’aspect du droit. Quand je parle du droit, c’est au sens large. Ça va du droit des contrats, au droit du bail, en passant par les droits réels et le droit fiscal.
4. Le maître d’état. C’est une extension du bras droit. On ne va pas travailler avec n’importe qui juste pour une notion de prix. Mais plutôt avec ce qu’on appelle des techniciens du bâtiment, qui sont porteurs de Maîtrise Fédérale et qui sont concessionnaires dans leur métier. C’est ce qu’on appelle du conseil en CVSE : chauffage, ventilation, sanitaire et électricité. Pour ces choses importantes vous tissez des liens.
5. L’aspect de représentation envers les autorités. Le notaire par exemple rentre en compte avec nos relations avec l’Etat. Nous on va être là pour les droits de superficie, pour des droits distincts et permanents ou pour des modifications de servitude. Le gérant d’immeubles connaît ces notions-là. Simplement, il sera accompagné, ou il vous accompagnera auprès d’un notaire. Je n’ai pas besoin de rappeler qu’un notaire ne sera pas rémunéré au même tarif horaire qu’un gérant d’immeubles. Et si le gérant d’immeubles, comme pour l’Avocat, peut préparer déjà l’ensemble des pièces, pour faire gagner du temps aux parties, tout le monde est gagnant.

Je vais prendre un exemple concret : vous avez un locataire qui crée un dégât d’eau parce qu’il a mal raccordé une machine à laver.

Mais du coup, vous pouvez vous retrouver avec des dizaines de milliers de francs de dégâts à la suite d’un tuyau qui a mal été branché. Ce qui fait que vous allez devoir vous retrouver autour d’une table avec votre conseiller juridique – parce que le locataire dira que ce n’est pas de sa faute – le maître d’état qui devra remettre en état l’ensemble des objets qui ont été touchés et puis votre assureur – qui est là en tant qu’expert – pour taxer ce genre de choses. Vous, en tant que gérant d’immeubles, vous êtes là pour faire le chef d’orchestre.

Vous voyez comment les liens se tissent ?

Avec cela on arrive à faire des choses qui fonctionnent et qui font gagner du temps et de l’argent au propriétaire qui est touché ou lésé par ce sinistre.

Donc vous comprenez maintenant comment est-ce que les liens et les relations se tissent, à travers un sinistre, à travers un casus, qui est de la vie quotidienne. Et comment est-ce qu’on peut, à ce moment-là, optimiser, gagner du temps et vous faire économiser de l’argent.