# 2 | 7 février 2019

Fidicast #2 – Les 4 métiers piliers de l’immobilier

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Il existe 4 métiers dans l'éco-système de l'immobilier. Ces 4 métiers sont liés l'un à l'autre et interviennent à des moments précis dans la vie de vos objets immobiliers.

Vous allez découvrir dans ce Podcast

  • 0:39 – La plus grande confusion sur le métier de gérant d’immeubles
  • 2:00 – Est-ce que les titres des métiers sont protégés?
  • 2:30 – Un expert dans tous les domaines de l’immobilier n’existe pas
  • 3:00 – Les 4 métiers fondateurs de l’immobilier
  • 4:00 – Le promoteur immobilier
  • 5:55 – L’expert en estimation immobilière
  • 7:20 – Le courtier en immobilier
  • 8:10 – Pourquoi il est dangereux de ne pas solliciter un courtier?
  • 10:05 – Attention avec les formations accélérées de courtier!
  • 10:45 – Le gérant d’immeuble et les compétences requises

Note : L’ensemble des contenus de ce Podcast (et transcription) ont pour unique objectif d’informer l’auditeur. Ils ne sont ni contractuels ou ne représentent un engagement et/ou une règle formelle dans le domaine de l’immobilier de la part de Fidimmobil Lausanne SA à Renens. Dans tous les cas, chaque situation doit faire l’objet d’un entretien avec un professionnel conformément au droit suisse et chaque situation doit être analysée au cas par cas.

Transcript complet du Podcast

Il y a souvent des idées reçues sur le travail d’un agent immobilier. Déjà le terme d’agent immobilier possède plein de définitions possibles. Souvent, on est à une soirée entre amis, on ne se connait pas forcement et il y a la question qui arrive : « Qu’est-ce que tu fais dans la vie ? ». Alors, je dis : « Je suis gérant d’immeubles » ou encore « je suis gestionnaire immobilier ». Du coup, les gens, en fonction de leur expérience de vie, de leur milieu, de leur statut de propriétaire ou de locataire se disent : « Ah tu fais de l’estimation ? Tu fais de la vente ? ».

Je prends une anecdote. Nous étions en vacances avec mon épouse dans une grande ville européenne et à un moment donné quelqu’un nous a proposé de faire une caricature en fonction du métier que l’on fait.

Je ne vais pas faire une traduction littérale, mais je lui ai dit que je faisais de la gestion immobilière. La personne en face de moi a fait un dessin et j’ai trouvé ça très drôle parce qu’il a fait un building du type Twin Towers de New York avec ma caricature et un pseudo-contrat qu’il avait dans la main où c’était marqué « Vente ». Alors que ce n’est pas du tout le métier que je pratique. Donc cela explique bien la méconnaissance, sans être péjoratif, des différents métiers de l’immobilier.

Ce qu’il faut savoir, c’est que si vous vous adressez à un expert ou si vous vous adressez à un agent immobilier (parfois, on voit aussi des titres comme « Expert immobilier », il faut savoir que tous ces titres sont réglementés.

Sans faire de la promotion pour les formations professionnelles, il y a des titres qui sont protégés avec des brevets fédéraux. Il y a des diplômes fédéraux qui correspondent à des maîtrises fédérales, c’est un sujet très vague (plus de détails sur les sites de USPI formation ou du SVIT School).

Si on se concentre maintenant sur les quatre piliers de l’immobilier, il faut voir tout cela comme un cycle de vie.

Une personne qui est experte dans tous les domaines, à mon avis, ça n’existe pas. Je fais un parallèle avec votre voiture, si cette dernière est endommagée, vous saurez faire la différence entre un problème mécanique et un problème de carrosserie. Dans les métiers de l’immobilier, c’est la même chose.

Les quatre piliers porteurs dans le cadre de l’immobilier sont :

  • le promoteur (développeur) immobilier,
  • l’expert en estimation immobilière,
  • le courtier en immobilier,
  • le gérant d’immeubles.

Ces quatre métiers sont des métiers avec des spécialisations distinctes. Il se peut que vous trouviez des gens qui en maîtrisent deux (il a beaucoup de gens qui ont deux formations poussées avec des brevets fédéraux), après il y a un diplôme qui correspond à une maîtrise fédérale sur lequel il y a une globalité, mais vous ne pouvez pas être expert sur les quatre piliers, en tout cas personnellement, je ne connais peu de personnes qui possèdent une maîtrise des quatre piliers à fond. Ou alors, il l’aura mais peut-être qu’il aura deux domaines de prédilection.

Je reviens à ma problématique de cycle de vie.

Le promoteur immobilier

On va commencer par le promoteur (développeur) immobilier, qui, à mon avis, est à la base du processus. Le promoteur immobilier a été un métier qui a longtemps été pratiqué (entre autre) par des architectes qualifiés.

J’ai la chance de venir d’une famille de gérants d’immeubles, mon papa était gérant d’immeubles ce qui fait que j’ai pu observer que le métier – sur plusieurs décennies – a passablement évolué.

Ce qu’il faut savoir, c’est qu’à l’époque, vous aviez par exemple un terrain, et vous aviez des moyens financiers pour faire une promotion. Et puis, vous aviez l’architecte qui venait entre deux et qui montait un projet avec le Maître de l’ouvrage (c’est un exemple).

Quand on dit monter un projet, c’est tout l’aspect de base. Donc déjà d’avoir le terrain et il fallait faire un montage financier par rapport à votre objet. Le promoteur immobilier va être typiquement l’architecte de votre projet (sans mauvais jeux de mots) de telle sorte à avoir quelque chose de tridimensionnel, construit, qui a un certain rendement avec une stratégie.

Donc le promoteur immobilier fait plus ou moins office d’alchimiste de façon à ce qu’un jour, votre terrain nu puisse obtenir un permis de construire pour que vous puissiez y ériger un édifice (commercial ou d’habitation ou encore mixte).

Le promoteur immobilier peut aussi bien intervenir sur des biens existants.

On a un objet existant, est-ce que ça vaut la peine de le rénover en augmentant des surfaces ? Est-ce que ça vaut la peine de le surélever avec un étage ? Ou est-ce qu’il faut encore le démolir pour refaire quelque chose de neuf ? (C’est aussi un domaine qu’un gérant d’immeubles peut conseiller).

C’est un très grand généraliste parce qu’il connait tous les métiers de l’immobilier, mais il permet vraiment de débuter un projet, soit de zéro, soit d’une base existante et de voir si le projet de construction ou de travaux et viable financièrement ou pas.

L’expert en estimation immobilière

Le deuxième métier est celui de l’expert en estimation immobilière. C’est la personne qui va vous permettre de faire une cotation de votre objet. Généralement, un expert en estimation immobilière va intervenir sur un objet existant.

Imaginez que vous ayez un objet que vous souhaitez vendre, que vous souhaitez en faire une valeur d’assurance, voire même d’avoir une idée de valeur par rapport à une succession ou même encore si vous avez un différend avec le fisc, une valeur fiscale à contrôler. L’expert en estimation immobilière va intervenir à ce stade-là pour pouvoir faire une « photographie » à un moment X de l’objet sur un bienfonds. Il y a différents types de valeurs, on ne va pas rentrer dans les détails, mais il y a différentes valeurs en fonction de qui on adresse cette expertise et l’expert va vous donner un chiffre par rapport à une situation X à une date X sur un bienfonds.

Mais l’expert en estimation immobilière peut aussi vous faire une cotation sur un terrain. Notamment dans la projection de pouvoir en faire quelque chose. En ce moment, avec tout ce qu’on entend sur le management du territoire, c’est quelque chose de particulièrement important et un expert en estimation immobilière va pouvoir aussi vous dire si un projet est viable, si ça vaut la peine de le vendre ou pas, etc. Donc c’est quelqu’un de très bon conseil qui peut coter la valeur de votre objet de façon précise en fonction de vos exigences.

Ensuite, vous avez le courtier en immobilier.

Le courtier c’est le métier qui génère le plus de fantasme chez les gens. Si je vous demande de fermer les yeux une seconde et d’imaginer un courtier en immobilier, vous allez penser à un jeune cadre dynamique dans une voiture de sport qui se balade et qui fait visiter des objets de luxe. Ça existe, mais c’est vraiment anecdotique.

Le courtier en immobilier, c’est quelqu’un qui va pouvoir intervenir au moment où vous souhaitez mettre en valeur votre objet, dans le cadre généralement d’une vente. Il va vous permettre de mettre votre objet sur le marché au bon endroit, au bon moment et avec une bonne expertise.

Alors certes, le courtier en immobilier pourra vous donner une appréciation du prix du marché, mais c’est un autre métier. C’est le métier d’expert en estimation immobilière. Le courtier va pouvoir vous donner une fourchette et surtout, il va vous permettre de ne pas « griller » un objet qui arrive sur le marché.

On voit trop souvent maintenant des gens qui se disent : « Je veux me faire l’économie d’un courtier en immobilier, je ne veux pas payer des commissions sur la vente et hop ! Je viens sur le marché avec deux ou trois photos que j’ai pris avec mon téléphone portable et je le mets en vente ». Non ! Il y a une science là derrière. Ce n’est pas de la manipulation, c’est simplement le fait de savoir comment je dois mettre en valeur tel ou tel objet.

Ce qu’il faut savoir, c’est qu’un objet qui est mal mis sur le marché devient « grillé » dans notre jargon. C’est-à-dire que si vous n’arrivez pas à réaliser votre vente, c’est toujours une problématique de triangle, c’est soit un problème de prix, soit il y a un problème de descriptif, soit il y a un problème d’emplacement. Et on reviendra toujours à ce niveau à quand quelque chose n’aura pas joué.

La pertinence d’un courtier s’inscrit aussi dans la façon dont il va recevoir des clients. C’est beaucoup plus pratique ou plus confortable pour vous si vous avez la chance d’avoir un objet à vendre et que vous souhaitez le mettre sur le marché et que les prospects qui viennent soient toujours bien accueillis par un courtier en immobilier qualifié qui puisse répondre à des questions légales, techniques et qui a une bonne idée sur la valeur de votre objet sur le marché tout en étant très souvent bien plus préparé à une négociation.

Puisque la négociation, c’est quand même un jeu au final. Pas sur l’ensemble (ce n’est pas un jeu de vendre son objet) mais il faut savoir qu’il y a passablement de techniques et malheureusement, les courtiers en immobilier sont nombreux sur le marché, mais il en reste très peu au final qui peuvent amener le vendeur à faire quelque chose.

Mais le courtier en immobilier, il est aussi très important pour l’acheteur. Parce que quand vous voulez acheter un bien. Le fait est que vous soyez entre de bonnes mains est important. Bien sûr, le courtier va travailler pour la personne qui lui donne le mandat, mais il va vraiment faire la liaison entre le vendeur et l’acheteur et ce, au moins jusqu’à l’accompagnement chez le notaire pour la signature. Un bon courtier doit être présent pour toutes ces démarches. Il va aussi vous accompagner pour toute la préparation du dossier de base.

Donc c’est vraiment un métier qui est important et qui est souvent un peu banalisé. Je discutais l’autre jour avec une connaissance qui me disait : « J’en ai marre de mon travail, je vais devenir courtier en immobilier. Je vais faire une formation de deux semaines et c’est tout bon, je vais pouvoir vendre des choses ».

OK ! C’est super ! Ce qu’il faut savoir c’est que le métier de courtier immobilier, c’est une formation qui peut être reconnue par l’entremise d’un brevet fédéral et qui nécessite passablement de notions d’aménagement du territoire, du droit du bail, du droit de la construction, droit d’aménagement, droit des contrats. Donc ça ne s’improvise pas.

Si vous souhaitez confier votre objet à la vente, ou même de façon plus large, que vous soyez acheteur ou vendeur, vérifiez à qui vous confiez votre objet, c’est généralement plus sûr et l’issue est souvent plus heureuse pour toutes les parties.

Et enfin, vous avez le gérant d’immeubles.

C’est nous…

Le gérant d’immeubles, c’est un peu le couteau suisse dans le cadre de la gestion du bienfonds. C’est l’homme à tout faire. Mais dans la gestion de tous les jours.

Alors bien sûr, le gérant d’immeubles aura des notions / compétences de valeur du marché, des notions de promotions, des notions d’expertise.

Le rôle du gérant d’immeubles, c’est de faire en sorte qu’un objet immobilier fonctionne.

C’est-à-dire qu’il y a des relations entre individus et le travail du gérant d’immeubles possède une palette d’actions relativement large.

En tant que gérant d’immeubles, vous devez avoir des connaissances techniques (chauffage, ventilation, sanitaire, électricité), vous devez avoir des connaissances poussées en comptabilité (puisque le gros de votre travail sera de la comptabilité. C’est une comptabilité qui est inversée, donc très spécifique), vous devez avoir une grande expertise du droit du bail (et ça, c’est tout un titre. C’est tout le titre 8ème du Code des Obligations avec toutes les possibilités et toutes les options de jurisprudence que vous pouvez avoir). Enfin, vous devez avoir des notions de médiation et quand je dis ça, c’est le nerf de la guerre.

C’est-à-dire que finalement, que vous soyez là ou pas en tant que gérant d’immeubles, un immeuble peut fonctionner, mais pas forcément très bien. Donc le gérant d’immeubles va vraiment être « l’huile dans les rouages » et superviser toutes opérations à l’administration d’un objet de rendement.

Et finalement, vous allez avoir une corrélation de conseil, que ça soit pour le locataire ou pour vous en tant que bailleur de façon à mieux savoir comment vous allez pérenniser ce patrimoine immobilier sur du court, moyen et long-terme.

Donc je dirai que le gérant d’immeubles et à ce moment-là l’administrateur et il sera aussi votre interlocuteur pour savoir à qui vous devez déléguer des choses et comment doit-on faire en sorte que l’immeuble fonctionne, partant que chaque type d’immeuble possède des spécificités en fonction de la nature du bien. Si c’est des objets commerciaux ou des objets d’habitations ou encore des objets mixtes. Ou encore si l’objets est en PPE ou en pure location ou de la gestion communale sur l’ensemble d’un territoire ou pour un institutionnel sur une question de rendement et stratégie budgétaire.

Donc le gérant d’immeubles va fonctionner à ce moment-là en tant qu’interlocuteur de choix. C’est un résumé non exhaustif des diverses missions et compétences. J’ai essayé ici de rapidement faire le tour des métiers dans l’immobilier.

Julien Kern

Julien Kern

Gestion complète de l'immobilier commercial, industriel ou résidentiel en Suisse romande.

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